大阪の住宅ローン借り換えの専門家、住宅FPコンサルティング

私は住宅ローンの借り換え相談を年間1000件以上受け付けているので、

お客様のご要望も色々とあります。

もちろんどなたも、返済額を減らす為に借り換えを希望されるのですが、

現在の借入先が住宅金融公庫で固定金利ゆえに、

借り換え後の金利も固定金利が安心できるとおっしゃる方がいらっしゃいます。

もちろん、金利の種類の決定権はお客様がお持ちなので、

その場合は、よりよい条件の固定金利型住宅ローンをお薦めします。

固定金利への住宅ローンの借り換えの場合は、下記のようなローンがあります。
・住宅金融支援機構のフラット３５
・銀行の固定金利の住宅ローン
・外資系・ネット系銀行の固定金利の住宅ローン

それぞれ特徴があるのですが、

住宅金融支援機構「フラット３５」の金利は、申し込み金融機関によって異なります。

同じ「フラット３５」という商品でも、

金融機関によって金利が低いところは、手数料が高く、

金利が高いところは、手数料が低く設定されています。

トータルで考えると、最初の手数料が高い所の方が、

総返済額が少なくなる傾向にあります。

最初の手数料の差だけに目をつけるのではなく、

トータルで検討することが重要になりますね。

また、住宅ローンの借り換えで、残期間が20年以下の場合は、金利が低くなります。

返済に余裕がある場合は、20年以内にしたほうが、メリットが大きくなりますね。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

　大阪市西区北堀江1-1-7 四ツ橋日生ビル本館６F
　　　　株式会社　住宅ＦＰコンサルティング
　　　　宅地建物取引主任者
　　　　大阪府　暮らしのナビゲーター
　　　　ＣＦＰ（上級ファイナンシャル・プランナー）
　　　　住宅ローンコンサルタント　上野山　典広
　　　　　 TEL:06-6536-4333　　　uenoyama@occn.zaq.ne.jp

関西1の住宅ローン借り換え実績 　http://www.house-fp.biz/

6200人が使用しているＦＰライフプランソフト
　　http://homepage3.nifty.com/uenoyama/

第１章とライフプランソフトを担当している本が出版されました！
上手な資産運用で確定拠出年金を活かす本
　http://tinyurl.com/4y6lua

住宅ローンを新規で設定するときも、借り換えする時も、

頭を悩ませるのは「どの方法の金利にするか」ですね。

住宅ローンの金利の種類は、

・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型
・上限金利付変動金利型
・預金連動型

さまざまな特徴がありますね。

この中から、最終的に返済額が少ないものを選びたいのですが、

将来の金利の動き、未来の事は誰にもわかりません。

一般的には、現在のように金利が低い時（景気が悪い）に固定金利で金利を確定させる。

また、金利が高い時（景気が良い）は変動金利で固定させずに様子を見る。

と言われています。

ちなみに同時期では固定金利のほうが設定金利が高いのが普通です。

では、過去20年あまりの住宅ローンを見てみると、どうでしょうか？

変動金利が低いまま大きな変化がありません。

結果として、過去20年は変動金利が得だったということになります。

その時期に固定金利を選択され、そのままの方は、

今の変動金利に借り換えされることをお薦め致します。

従前の高い金利のまま固定されていると、

今の低金利時代に払わなくて良いお金を払っていることになりますね。

ちなみに弊社の借り換え時の適用金利は変動で　0.875％です。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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住宅ローンは、どのような目的の家でも利用できるのかというと、答えは「ノー」です。

２件目の家の購入目的としては、

１．転勤などになり勤務先が遠いので新たに転勤先に家を購入

２．ご両親の為に購入

３．別荘の購入

住宅ローンとして利用できるのは、１だけです。

場合によっては、２も使える事もあります。

３については、そもそも住宅ではありませんので、住宅ローンは利用できません。

また、１や２の場合で、

住宅ローンは利用できても「金利優遇」が使えずに、

住宅ローン金利が高く設定される場合もあります。

その点に注意が必要ですね。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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今日は、増改築、リフォーム、リノベーションと住宅ローンです。

今、お住まいの家の増改築やリフォームをする場合のローンは

一般的には「リフォームローン」になります。

リフォームローンの場合は、住宅ローンよりも金利が高く

期間も１０年～１５年までと短くなりますので、月々の返済額が

多くなります。

リフォームだけで考えれば、問題無いかもしれませんが、

現在、購入の際の住宅ローンを月々払っている場合は、負担になりますね。

このようなケースでは、住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム分も

住宅ローンに一緒にまとめてもらう方法もあります。

そうすれば、今の住宅ローンよりも金利が下がれば、

リフォームの月々の返済額も非常に少なくなるケースもあります。

過去の事例では、２００万円のリフォームをして、

住宅ローンと併せてローンを借り換えされても、

現在の住宅ローンの返済額と変わらない場合もあります。

この話しは、これからリフォームをする方だけでなく、もうすでに

リフォームをされてリフォームローンと住宅ローンの２本あるかたも

借り換えにより１本化が可能になります。

また、リフォームの代金をリフォームローンでなく、

住宅ローンを利用する事も可能ですが、

その場合は、保証料や抵当権設定費用など必要になってきますので、

トータルでどちらがお得なのか考えてください。

最後に、リノベーションですが、中古住宅を購入して、

入居前にリフォームをする場合ですね。

この場合も、住宅ローンとリノベーションの工事費の全額を住宅ローン１本で

借入することも可能です。

決済時期については、売買の決済の時に不動産分のお金が出て、

リノベーション終了時に工事代金が実行されます。

銀行によっては、リフォーム関連の住宅ローンに対応してくれない所も

ございますので、そんな場合は、是非ご相談ください。

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先日はマイホームの買い替え時に「住宅ローンの残高と売却価格に差がある」

場合の事を説明させていただきました。

今回は、もうひとつのポイントである、引き渡しの時期の問題です。

現在の家の売却が決まり、新しい住宅を購入して

現在の家の引き渡しと同時に新しい家への引っ越しが出来れば理想です。

しかし、実際は中古住宅や完成物件でないと中々スムーズにはいきません。

なぜかと言うと、買い替え住宅が新築の場合新しい家の購入から引き渡しを受けるまで

時間がかかるからです。

マンションの場合ですと、売り出しはマンションが完成するまでに販売します。

新築住宅も、今や建売でも売り建てと言って、

契約してからある程度自由な設計で家を建てますし、

ましてや注文住宅はそのものですね。

そうなると、現在の家を売却した先の、その購入者は、

買い替えの住宅が出来るまで待ってくれるのか？がポイントになります。

待ってくれない場合は、その間仮住まいに住む事になります。

そうなれば、２重の引っ越し代金、仮住まいの家賃など余分にかかる事があります。

そのため、購入者さんに少し金額を下げるので引き渡しを待ってほしい。

といった交渉が有効になるかもしれませんね！

もうひとつ大事な事を付け加えますと、

この場合、売却に関して相当な裏付けが無いと、

新しい家の住宅ローンの審査が通りにくいです。

なぜなら、もし売却できなかったら？

と銀行は今の住宅ローンを新しい住宅ローンの２つ借りたものとして

審査しますので・・・

という事で、住宅ローンのある家の住みかえでは、

「売却価格と住宅ローン残高」と「引き渡し時期」がポイントになってきます。

こういったケースで、住宅ローンが通らない人は、一度ご相談くださいね。

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買い替え時の住宅ローンその１

前回は中古住宅についてでしたが、今回は、

マイホームの買い替え、住みかえの時の住宅ローンのポイントです。

住みかえで、マイホームを購入する際に、

元々の家に住宅ローンがなければ何の問題もないのですが、

住宅ローンが残っていれば、注意すべきポイントが２つあります。

住みかえ、買い替えですので当然、今住んでいる家を売却することになります。

この時に、今の住宅ローンの残高より高く売れるのか？

がまず注意するポイントになります。

今の住宅ローンの残高より高く売却ができれば、新規購入の住宅ローンについては

それだけを考えていればいいのですが、もしも、売却価格より住宅ローンの残高が

多いときは、通常、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。

しかし、この自己資金がどうしても不足してしまうケースが結構あるのです。

その時は、銀行の住みかえローンなどを利用することになります。

これは、売却時の不足分についても、新しい住宅ローンがカバーしてくれるものです。

新しいローン１本で融資してくれるところや、

２本にわけて融資するところもあります。これは銀行や諸条件によります。

２本にわかれるときは、住宅ローンについては、金利優遇されますが、

前の残分については、優遇がなかったり、低かったりする場合もあります。

これとは別の事例ですが、諸費用を住宅ローンに組み入れた場合も、

１本で組んでくれる銀行と諸費用ローンといって、

２本に分けられる銀行もあります。

諸費用ローンについては、通常の金利より高く設定されておりますので、

どこの銀行をどの条件で利用するかによって、トータルの支払額が変わってきます。

くれぐれもご注意ください。

長くなりましたので続きは次回にさせていただきます。

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住宅ローンを選ぶ時に気になるのは、まず金利だと思います。

そして金利を考えると、変動金利、固定金利のどちらが良いのか？

と、悩みますよね。

これらの代表的な商品は、変動金利は銀行の住宅ローン、

固定金利は住宅支援機構のフラット３５です。

ここで悩む所ですが、この話しについては、後日として

今回は、目的によって住宅ローンにも制限が付く場合がありますので、

それらを見てみましょう。

まず、マイホーム取得の目的ですが

・新規住宅入（戸建、マンション）

・中古住宅購入

・マイホームの買い替え、住みかえ

・増改築、リフォーム

・別荘、セカンドハウスの購入

などがあげられます。

これらの住宅ローンの注意点などを見ていきましょう

まずは、新規住宅ローンです。

新規住宅ローンについては、あまり問題はありません。

一般的な住宅ローンはほぼ問題なく利用できます。

ただし、銀行により注意しないといけないところが２つあります。

それは、中間金が出るのか？と、土地の分割実行です。

建売やマンションなどは、問題ないのですが、工務店などで

建築を依頼した場合、支払方法を契約時○％、着工時、上棟時、完成時

などに分割して支払いを求められる場合があります。

住宅資金は高額ですから、上棟時までに建築価格の７割とか

先に用意しなくては、なりません。

当然、住宅ローンを利用するのですから、

現時点で、お客様にはそのようなまとまったお金は有りません。

では、どうするかというと、この金額を銀行から前もって借りるのです。

この借り方を、「中間実行」とか「分割実行」といいます。

もし、こういった工務店さんで契約する場合は、あらかじめ、銀行にその旨を

伝えておく必要があります。

肝心な時にお金が出なければ、意味がないですからね。

あと、１つは土地の先行取得です。

これも、注文住宅に多いのですが、土地を購入してから、建物を建てるケースです。

この場合も、当然土地の持ち主は決済してもらってからでないと、

マイホームの建築を許可してくれません。

そこで、まずは土地の資金を住宅ローンで決済する必要があります。

この場合の住宅ローンの組み方も土地、建物の２本になったりします。

しかし、住宅ローンとしては、あくまで１本で、土地をつなぎ融資や中間実行などの方法で、

銀行がまず建替えて融資をし、最終資金交付時に相殺する方法もあります。

ただ、これを利用すると建物の分割実行は厳しくなってきます。

なぜなら、中間資金などは土地の担保力によって、先に融資を行うからです。

分からない所や質問がありましたら、いつでもご相談ください。

では、次回は中古物件についてお話し致します。

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個人情報で問題があると、

それだけで住宅ローンの審査が非常に厳しくなります。

個人情報としては、住宅ローン、車などのローン、カードローン、

分割払いの支払などがあります。

それらを延滞した経験があると、新しいローンの審査に影響があると考えられます。

追加して、最近では携帯電話の支払延滞なども影響してくるようです。

特に、機種を分割払いしていると、それも立派なローンとして扱われるようです。

住宅ローンの借り換え前をご検討されていらっしゃる方は、

うっかり延滞！などということの内容にご注意ください。

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住宅ローンの審査の件で今までは、自営業者や代表者に関しては

審査が厳しいと言ってきました。

では、法人の代表者ではなく、取締役の方はどうなるのでしょうか？

一般的には、会社役員の方も審査が厳しくなります。

会社役員の方も社長と同様、通常の審査に加え、

法人の決算書を３期分提出を求められます。

でも会社によっては、名前だけ取締役になっていて決算書を

会社から預かれない人もいると思います。

そんな人は、住宅ローンが組めないのでしょうか？

もし、提出できたとしても会社の決算内容が順調なら問題ありませんが、

直近の業績が芳しくない場合は、それが理由で通らない場合もあります。

そんな時は、会社役員であっても、社長と直接関係の無い人（親族以外）の方であれば、

交渉により、一般の会社員と同等の審査（決算書不要）をしてもらうように出来る場合もあります。

上記の理由で、申込を躊躇している方や決算書で断られた方、お気軽にご相談ください。

http://www.house-fp.biz/

今日は寒いので、事務所で初めて暖房を入れました。

定期借地権の住宅ローンの借り換えですが、これは厳しいですね～

ほとんどの銀行が取扱をしてくれません。

また、定期借地権にお住まいの方のほとんどが住宅金融公庫を利用されていると

思うのですが、１０年後に金利が４％になるケースが多いですから

どうしても、借り換えしたいですよね。

もし、銀行にあたって、受け入れてもらえなかったら

諦めないでください、いつでもご相談お待ちしております！

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住宅ローンの借り換を申し込むと当然ながら銀行が審査を行います。

この時に、審査のポイントは大きく２つあります。

それは

・申し込んだ人の審査
・不動産の審査

があります。

今回は、不動産の審査についてのお話しです。

物件の評価をどうみるかなんですが、銀行により多少違いますが、税務署が公表してる

路線価で、土地の評価を行い、建物は構造により単価があり、その金額に面積で計算し

その金額から、減価償却して現在の評価額が計算されます。

そこから出た金額に銀行がその額の何倍まで融資できるか計算されます。

もうひとつ重要なのは、建蔽率や容積率です。

大阪の場合、ちょっと昔の住宅は建ペイ率や容積率違反の物件もまれにあります。

でもこの審査は、事前審査が通過してから調べる場合も多いですので、

もし事前審査を通過して、その後本審査で審査がおりなかった人は、

この辺が問題かも知れません。

もし、評価額や建蔽率、容積率の問題で銀行で断られた方も、一度ご相談ください。
http://www.house-fp.biz/

ホームページでは、住宅ローンの借り換えの事を中心に書かせていただいております

が、当社は借り換えだけではなく、新規の住宅ローン相談も受けております。

不動産会社でローンを申し込んだが、審査通らなかった場合などの

相談が多いです。

また、それ以外にライフプランなど無理が無いかといった相談も

増えております。

一生に一度の買い戻ですから、絶対失敗してはなりません。

今、住宅ローンがはらえても、お子様が大きくなってくると、出費も増えます。

住宅ローンは計画的に組んで下さいね！

こちらのホームページもご覧ください
http://www.house-fp.biz/

今日は寒いですね。冬に備えて電子ケトルを購入しました！

さて、住宅金融支援機構のフラット３５Ｓの金利優遇が

９月末で打ち切りになりましたが、９月から基準金利が大きく下がりました。

今月当社で扱っている所ですと全期間固定金利2.20％になっています。

これにより借り換えでフラットへを希望のお客様も何人か相談にこられました。

その反面、新規・中古を新たに購入する人は、フラット３５Ｓの金利優遇が

無くなりましたので、利用者が減るだろうなと思っていたら、政府も

災地への復興支援が必要との事から、年内をめどに被災地で

１％、その他の地域では、0.7％の金利引き下げが実施される見通しに

なりました。（今回の予算が通れば）

ただし今回は優遇期間が１０年間から５年に短縮になりますので、

新たに住宅を購入される方は、難しい選択になりそうです。

表面上問題なく、審査でひっかかる最大の原因は、個人情報です。

個人情報には

・全国銀行個人信用情報センター
・jicc
・cic
があります。

そこに掲載される情報は、借入額、返済額、返済実績、勤務先などがあります。

返済実績は、毎月請求通り返しているか？などの情報がわかります。

また、これらの情報は完済の日から５年経過すると消されます。

言い換えれば、消費者金融を利用すると、５年間この情報が残ると言うことになります。

この他に、自己破産などの情報は１０年間残りますので、これがあるとまず住宅ローンは
難しいと思ってください。

（利用可能な金融機関もありますが、少し金利が高くなります）

親子間で住宅の売買する時、銀行によっては、それだけで取り扱ってくれない所もあります。

今回の相談があったケースですが、

以前親子間で売買してその時は住宅ローンを利用できたのですが、

その当時の金利ですので、2.675％と高いので、住宅ローンの借り換えを

したいとの事です。

ある銀行で、打診したところ、当初が親子間売買なので・・・

と、それだけでダメでした。

結果的に、ある銀行で0.975％で審査ＯＫになり

無事借り換えが終わり、今後の負担も１万円以上

安くなりました。

銀行によって、見るところが違いますので、

どこかの銀行でもし、ダメだった場合も一度ご相談ください。

電話だけの相談でも結構ですので、お待ちしております。

先日相談に来られたお客様から

住宅購入予定の方からの相談で

組合からろうきんを勧められたのですが、どうでしょうか？

と質問を受けました。

内容は、組合員の場合は保証料が無料

金利、－1.6％　との事です。　変動金利では0.875％になります。

ただし、条件としては、最低３０％は10年固定か20年固定と組み合わせる事です。

しかも、固定金利を選択したものは、固定期間終了後の優遇が0.7％になるという内容です。

この組み合わせ、保証料無料で他のローンと分岐点をしらべてみましたら、1.175％でした。

と言う事で、変動を検討している方は1.175％未満なら他の銀行を選んでも大丈夫と言う事ですね。

住宅ローンの審査で重要なところは、返済できるか？です。

その返済の財源は収入になるのですが、サラリーマンなどは給料になります。

しかも税込の給料です

その反面、自営業の方の場合は、売上ではなく所得金額になります。

しかも、多くの銀行は、３年間みて平均したり、悪い所を見て審査します。

こういう理由から、中々審査に通らないのも現実です。

でも、場合によっては、青色控除、専従者給与、減価償却費、家賃などの経費を
見てくれる場合もございます。

それによって、返済基準をクリアしたケースも多数ございます。

先日のお客様も、月々の返済額が３万円以上も少なくなりました。

もし、他で断られた場合でも申告書を手に一度お電話でお問い合わせください。

先日、お客様から「ワイドショーで近いうちに金利が上がる」と言ってたと
言われました。

近いうちっていつ？と聞くとこの春とか・・

それは、ないと思いますよ。と応えたのですが。以下のような記事がありましたのでご紹介します。

長期金利低下、一時１・１９％に　（読売新聞 3月17日(木)13時3分配信）

　１７日の東京債券市場では、債券を買う動きが強まり、長期金利が低下している。

　代表的な指標となる新発１０年物国債の流通利回りは一時、前日終値比０・０３％低い年１・１９％まで低下（国債価格は上昇）し、２日ぶりに１・２％を割り込む水準となった。

　外国為替市場で１ドル＝７９円台の戦後最高値を上回って円高が進み、株式市場でも株が売られるなど、投資家が損失を被るリスクを回避する姿勢を強めている。株式から債券に投資資金が流れ、金利が低下した。

　市場では「政府・日銀による為替介入や金融緩和などがなく、円高が現在の水準で続けば、金利低下は一段と進む」（大手証券）との見方が出ている。

先の事はだれにも分かりませんが、住宅ローン金利の有る程度の予測は
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

こちらで、ご確認ください。

都銀、地銀などは国の政策金利にほぼ連動しておいますので、参考になると思います。

ただし、外資系の金融機関は違いますのでご注意くださいね！

最近、新生銀行の住宅ローンの広告を多くみかけます。
特徴は、金利が0.98％と低いと、保証料がいらないのが特徴です。

では、一般の銀行の住宅ローンの変動金利とどうちがうのか、
みてみましょう。

一般の銀行の変動金利
　金利0.975％～1.075％
　（基準金利が変わらない限り変わらない）
　返済額は５年間変わらない
　保証料が必要

新生銀行の変動金利（半年型）
　金利0.98％　半年後1.2％　元金が500万円未満になれば1.6％
　返済額は半年毎に見直し
　保証料無料

見た目、新生銀行の方が良いように見えますが、実際にはあまり
変わりません。

下記にまとめましたので、参考にしてください。
http://www.house-fp.biz/ginkou.html

ただし、一般の銀行の変動金利は短プラ連動ですのでおおよその
金利の動きは把握できますが、新生銀行の場合、金利の変動が
激しいのでご注意ください。　新生銀行の金利推移

住宅ローンを借り換えする時に必要な諸費用

その中でも大きいのが「保証料」です

例えば2000万円の住宅ローンを残り期間２５年で借り換える時
保証料は、約35万円になります。

この３５万円の保証料を払わずに内枠にしてローンを組むのと、３５万円上乗せして借りるのでは
どちらが得なのでしょうか？

１．2,000万円を1.275％の金利で返済（保証料内枠）
２．2,040万円を1.075％の金利で返済（保証料外枠）

どちらと思います。

普通に考えれば、借りる額を少しでも少なくする方がいいと思われます。

しかし、保証料の場合は、乗せして借りる（保証料内枠方式）場合、金利が0.2％アップします。
ここがミソです

正解は、

１．月々返済額　77,890円　総トータル23,366,923円

２．月々返済額　77,386円　総トータル23,215,772円

と言う事から、金利が0.2％変わるのなら保証料を上乗せして借りた方がトータル151,151円の得になりますね。

当社では、保証料、諸費用、当社成功報酬も上乗せしてローンを組むことが可能です。

弊社はこの度、３級ＦＰ技能士講座を無料で開催する事になりました。

理由は、今までの仕事（ＦＰ業務）を通じ、まだまだ知らないと損してる
事が多いのだなぁと、実感しているからです。

また、仕事柄色々な事をお客様にアドバイスをさせていただきますが、
その時は、問題が解決できても、また問題や疑問が発生たら自分で解決
できません。

そこで、そういった方々にＦＰの知識を学んで頂いて、ご自身で問題
解決できるようになって頂こうと思ったからです。

開催日程については、次回の試験５月２２日（日）に間に合うように
したいので、2月20日位から5月14日までの間の週１回２時間程度で、
ＦＰ技能検定３級を目指してもらおうと思っています。

開催曜日と時間は、まだ決まっていませんので、皆様のご希望が
ございましたら、下記アンートに記入いただきましたら、その中から
決定したいと思っております。

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　▼ご希望日時のアンケートはこちら

　　http://form1.fc2.com/form/?id=629319
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開催が決定しましたら、詳細をメールにてお知らせいたします。

今回は、お試し講座ですので「無料」で開催いたしますので、ぜひご参加
くださいませ。（教材費は実費でお願いします。1,000円～2,000円）

講座内容は

ＦＰ3級ＦＰ技能士講座　科目

１、ライフプランニングと資金計画
２、リスク管理
３、金融資産運用
４、タックスプランニング
５、不動産
６、相続・事業承継

これらの科目になります。

科目だけ見れば難しいように思いますが、皆様の生活に密着したものばかり
ですので、ぜひチャレンジしてください。

明日から９月にはいります。

例年は４月と１０月になると、銀行は方針をガラっと変える場合があるのですが、
最近、モラトリアル法のせいか、住宅ローンの審査が非常に厳しく、
上期前年対比を意識してなのか一足早く方針を変える銀行もでてくるようです。

その内容は、

基準金利の見直しや固定金利の引き下げなど、今まで変動重視だったのが、
中期固定金利を引き下げ、そちらに誘導するような感じが致します。

６年ほど前の変動金利より３年固定の方が金利が低い時期がありましたが、
ひょっとすれば、そのようになるかも分かりません。

これからローンを組む方、借り換えする方、また、今住宅ローンが有る方も
有利な金利に見直しを検討してもいいかもしれませんね！

どうしたらいいのか、悩んだ方は、ぜひご相談ください。

よろしくお願いします。

少し前まで、固定金利から変動金利に切り替えるお客様が増えていましたが、
最近、長期金利も下がり、固定金利で低いものは？と聞かれる事もありました。

そこで、この度　日本モーゲージサービス株式会社様との提携により、
フラット３５の取り扱いができるようになりました。

当然、貸金業登録会社であり、弊社事務所には専属の「貸金業務取扱主任者」も
おりますので、ご安心ください。

金曜日たまたまテレビを見ていると、損か得かという話題で
住宅ローンをテーマに取り上げられていました。
ちょっと、強引な企画だな？と思ってたのですが、まさしく
突っ込むところは、たくさんありましたので、おいおい
書いていきますね。

まず、元金均等と元利均等一文字違いで大違い！とあって、
どちらが得か？の話しになったんですが、圧倒的に元金均等
の方が、得ですよ！て言ってましたが、確かに単純に比べれば
そうですが、この景気の悪い時に、最初っから返済額の多い
元金均等が支払えるのなら、その金額で元利均等にして期間を
短縮した方が、よっぽど効果がありますのに・・・

と、つっこみどころ満載でした。

先日、去年当社で借り換えされたお客様から、相談がありました。

内容は、スター銀行が金利０％で有るんですが、これに変えた方が得ですかね？

との事でした。

お客様が、請求されたパンフレットを見せてもらいました。

「１５年固定金利０％」となっています。

本当に～？

と、いうのは今までも預金連動型で、預金があれば金利０円と宣伝していますが
内容的には、この条件でメリットがある人は、よっぽど自己資金の有る方だけでし
たので・・・

で、今回の内容を検証してみました。

ん～確かに預金に関係なく金利が０％との事

あれ？団信は別払いで、一般団信の場合は団信分0.504％

それと、当初の事務手数料が、融資額の5.75％です。

つまり、2000万円借りる場合最低でも115万円の現金が必要になるのです。

借り換えで考えると実質金利1.36％で１５年固定と同じになります。

という事は、

ある程度、自己資金があり１５年以内で低い固定金利を希望の方には
メリットがあるという事になりますね。

でも、スター銀行から考えると、有る程度資産を持っている優良顧客を集める
うまい戦略だという事ですね。

住宅ローン借り換え案内セミナーを７月３日に行います。

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あなたの立場でアドバイス致します！

【セミナーでの主な内容は...】

　　●住宅ローンの見直し（借り換え）って？
　　●銀行によって違いがあるのを知っていますか？
　　●変動金利と固定金利、今借り換えするなら？
　　●借り換えしたらどれくらい安くなる？
　などです。

【開催日時】
　平成２２年７月３日（土）
　　　第１部　10：00～11：00
　　　第２部　13：00～14：00

【セミナー会場】
　　堺市産業振興センター４Ｆ　セミナー室１
　　　（旧じばしん南大阪）

住所：大阪府堺市北区長曽根町１８３ー５
アクセス：
　地下鉄御堂筋線なかもず駅（２番出口）から徒歩約５分
　南海高野線中百舌鳥駅（北口）から徒歩約５分
　＊地図はコチラ↓
　　　http://www.sakai-ipc.jp/modules/contents/index.php/content0036.html

【参加費】

■無料です！

お申し込みは下記のフォームにご記入いただき、ご返信ください。
お知り合いの方とご一緒に参加申し込みＯＫです！

メール　uenoyama@occn.zaq.ne.jp
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お名前：

メールアドレス：

参加人数：　　　人

＊受講されるセミナー：（受講したい時間帯を残してお送りください)
　平成２２年７月３日（土）第１部　10：00～11：00
　平成２２年７月３日（土）第２部　13：00～14：00

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【お問い合わせ】
ご不明な点やお電話にてのお申し込みにつきましては、以下の番号まで
ご連絡ください。

　ご連絡先：株式会社　住宅ＦＰコンサルティング
　　　　ＴＥＬ　０６－６５３６－４３３３　　（担当　増本）

住宅の名義と住宅ローンの借主が一人で、その方が引き続きそこに住む場合は問題ありませんが、夫婦で共有名義になっていたり、連帯債務になっている場合、離婚時に財産分与で整理しようとしても、銀行が応じてくれない場合が多々あります。（債務引受）
こういった場合、住宅ローンの借り換えで名義とローンを一人にする事が可能になります。

６月から貸金業法が変わりますが、今回の改正で大きく変わったのが「総量規制」です。
そのため、今まで審査での個人情報は、本人（借主）のみの情報しか掲載されていませんでしたが、今は「連帯保証人」も個人情報に記載されるようになりました。
今まで、夫婦名義別々で住宅ローンを利用されている方が、おられましたが、これからは難しくなるようです。