大阪の住宅ローン借り換えの専門家、住宅FPコンサルティング

今日は、寒いですね。今年初の暖房をいれました。

前回新築購入時の住宅ローンについてでしたが、

今回は、中古住宅購入時の住宅ローンについてです。

住宅ローンのお話しの前に、新築と中古どっちが良いの？という

疑問もありそうですが、これは、お客様それぞれのお考えがあると思いますので、

また機会がありましたら、取り上げたいと思います。

中古住宅の場合の住宅ローンの資金は引き渡し時の一括支払になりますので

新築時のように、分割での問題はあまりありません。

中古住宅の住宅ローンのポイントは、築年数と担保評価が重要なポイントとなります。

通常の住宅ローンの年数は、申込者の年齢にもよりますが、それを除けば３５年です。

（一部５０年などもありますが）

ただし、それは物件が新築である事です。

建物には、耐用年数がありますので、

新築住宅と３０年経過した住宅とでは同じ扱いが

されないと言う事です。

マンションなどの鉄筋コンクリート造などは、

耐用年数を長く見てくれますが、

木造住宅の場合は、当然短くなります。

では、どうやって住宅ローンの年数を決めるかと言いますと、

住宅の構造により、銀行が定めている耐用年数－経過年数＝融資期間

という事になります。

銀行により、厳密に定めている所や、あまり言わない所もありますが、

一般的に、築年数の古い住宅については、融資期間が短くなる傾向にあります。

これは、融資期間だけではなく、担保評価にも影響してきます。

耐用年数によって、減価償却費をひかれますから、

その分は物件の評価は下がります。

土地については、それなりの評価で見てくれますが、

建物の価格は販売価格と銀行の評価と乖離している事がありますので、

この場合、担保評価が低いため、融資額の減額となる場合もございます。

また、中古住宅購入と同時にリフォームを行う（リノベーション）場合も、

同じく担保評価に影響してきます。

リノベーションについては、また後日お話しします。

今回の中古住宅を購入する時に注意することは、

住宅の築年数と、建物の評価ということになります。

ただ、これにひっかかるので３５年の融資期間や満額の融資金額が出ないと

いう事では、ありません。

私の経験上では交渉次第で、満額の住宅ローンを受ける事も可能です。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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住宅ローン専門に１７年の実績です！

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住宅ローンの審査で重要なのが「返済負担率」です。

返済負担率とは、年間のローン返済額が年収の何％かという数字の事をさします。

また年収によって審査基準の％も違ってきます。

当然のことですが、住宅ローン返済負担率が低いほどローンの負担は軽くなります。

そして住宅ローン返済負担率は、各金融機関によって基準が異なります。

年収が低くなりますと、審査金利も通常の金利よりも高めで審査される場合が多いです。

先日のお客様も返済負担率がクリア出来ませんでした。

そこで、期間を延長して申請し無事承認をいただきました。

期間延長の場合は、定年後の返済をどのようにするのかを

明確に提示することがポイントとなります。

また、別件ですが離婚などにより、

住宅とそのローンを奥様が引き継ぐといったケースがあります。

そのままでは受け付けてくれない銀行もありますが、

交渉次第では奥様への借り換えが承認されることもあります。

まずは、当社の無料相談へお問い合わせ下さい。

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今日は寒いので、事務所で初めて暖房を入れました。

定期借地権の住宅ローンの借り換えですが、これは厳しいですね～

ほとんどの銀行が取扱をしてくれません。

また、定期借地権にお住まいの方のほとんどが住宅金融公庫を利用されていると

思うのですが、１０年後に金利が４％になるケースが多いですから

どうしても、借り換えしたいですよね。

もし、銀行にあたって、受け入れてもらえなかったら

諦めないでください、いつでもご相談お待ちしております！

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住宅ローンの借り換えで毎月の返済額が１万円以上減る方は多いですが、

今回の相談の方は、毎月の返済額が１９万円でした。

残りの期間が１０年で残金２０００万円なのです。

同じ２０００万円でも期間が短いと返済額が多いですよね。

その方は、最近景気が悪く収入が減ったため、とにかく返済額を下げたい。

ということです。

お気持ち分かります。

それで、借り換えによりどれくらい返済額が減るのか試算したところ

２万円位しか変わりません。

今の返済額を下げる場合、他にどういう方法があるのでしょうか？

この場合は、借り換えによるメリットは少なくなりますが、期間を延ばす事で

返済額を大幅に下げる事が可能になります。

例えば期間を10年から15年に5年延ばすことにより、返済額が約7万円少なくなります。

こういった事も借り換えでは、可能ですので、ご希望方は、是非ご相談ください。

先日相談に来られたお客様から

住宅購入予定の方からの相談で

組合からろうきんを勧められたのですが、どうでしょうか？

と質問を受けました。

内容は、組合員の場合は保証料が無料

金利、－1.6％　との事です。　変動金利では0.875％になります。

ただし、条件としては、最低３０％は10年固定か20年固定と組み合わせる事です。

しかも、固定金利を選択したものは、固定期間終了後の優遇が0.7％になるという内容です。

この組み合わせ、保証料無料で他のローンと分岐点をしらべてみましたら、1.175％でした。

と言う事で、変動を検討している方は1.175％未満なら他の銀行を選んでも大丈夫と言う事ですね。

住宅ローンの審査で重要なところは、返済できるか？です。

その返済の財源は収入になるのですが、サラリーマンなどは給料になります。

しかも税込の給料です

その反面、自営業の方の場合は、売上ではなく所得金額になります。

しかも、多くの銀行は、３年間みて平均したり、悪い所を見て審査します。

こういう理由から、中々審査に通らないのも現実です。

でも、場合によっては、青色控除、専従者給与、減価償却費、家賃などの経費を
見てくれる場合もございます。

それによって、返済基準をクリアしたケースも多数ございます。

先日のお客様も、月々の返済額が３万円以上も少なくなりました。

もし、他で断られた場合でも申告書を手に一度お電話でお問い合わせください。

佐野市　Ｔさんは住宅ローンの残高約2,780万円、残期間２０年で
月々の返済額が　133,999円　ボーナス加算額が349,298円でした。（下記詳細）

何度か銀行に行ったが、無理だったようで弊社に息子さんから相談にこられました。

現在のローン
住宅金融公庫　 11,488,645円　20年　5.6％
　　　　　　　　　　　2,373,965円　20年　5.7％

年金福祉協会　　6,065,249円　20年　5.3％
　　　　　 　　　　　4,915,491円　20年　5.6％

共同住宅ローン　2,958,304円　20年　3.825％

　　 合計　　　　27,801,654円

【問題点】
Ｔさんは、年収540万円あり、住宅ローンを申し込むにあたり問題ないようですが、
年齢が５４歳であり、定年後の住宅ローンが残るのを懸念されたようです。

また、それ以外に対象物件の売買事例が８００万円程度と、担保評価が全く出ないのが
問題でした。

【銀行との交渉内容】
現状と借り換え後ライフプランを作成し、返済額軽減により定年後も問題無い事を交渉しました。
（自己資金の裏付けや退職金の裏付けなども）

【結果】
２７００万円返済期間　20年でＯＫを頂きました。

【現状】
　　月々返済額　　　133,999円　ボーナス加算額　349,298円
　　　　　　　　↓
【借り換え後】
　　月々返済額　　　127,512円　ボーナス加算額　　　無し

となり、Ｔさんには大変喜んで頂きました。